Vastgoedsector zit midden in een transitie

Focus verschuift naar duurzaamheid, flexibiliteit en toekomstbestendigheid

De vastgoedsector zit in 2025 midden in een transitie. Waar de markt jarenlang vooral draaide om groei, rendement en snelle transacties, is de focus verschoven naar duurzaamheid, flexibiliteit en toekomstbestendigheid. De veranderende economie, aangescherpte wet en regelgeving, en de toenemende druk vanuit de maatschappij zorgen ervoor dat vastgoedprofessionals op alle fronten moeten meebewegen.

In Noord en Zuid-Holland, en in delen van de provincie Utrecht, wordt deze dynamiek sterk gevoeld. Van de grote steden tot de kleinere kernen: de vraag naar woningen blijft hoog, maar tegelijkertijd is er een groeiend tekort aan bouwlocaties en vakmensen. Bovendien spelen stikstofbeperkingen, hoge rente en stijgende bouwkosten een rol. Dat maakt het realiseren van nieuwe projecten uitdagender dan ooit.

Creatieve hubs

Tegelijkertijd ontstaat er een nieuwe realiteit: bestaande gebouwen worden steeds vaker herontwikkeld. Oude kantoorpanden krijgen een woonfunctie, leegstaande winkelruimtes worden getransformeerd tot creatieve hubs en verouderde bedrijfspanden maken plaats voor energiezuinige bedrijfsverzamelgebouwen. De nadruk ligt op circulair bouwen, het reduceren van CO2 -uitstoot en het toekomstbestendig maken van vastgoed.

Ook de technologische ontwikkeling is een belangrijke motor achter deze verandering. Slimme installaties, energiemanagementsystemen en innovatieve bouwmaterialen maken vastgoed niet alleen duurzamer, maar ook efficiënter in gebruik. Gebouwautomatisering, slimme sensoren en energiedelen worden in rap tempo gemeengoed. Ondernemers in de bouw, installatie en projectontwikkeling moeten daardoor blijven innoveren om concurrerend te blijven.

Veranderende vraag

In deze speciale editie van INTO business spreken we drie regionale ondernemers die ieder op hun eigen manier midden in deze transitie staan. Zij delen hun visie op de uitdagingen en kansen in de huidige markt. Hoe kijken zij naar de veranderende vraag, hoe gaan zij om met nieuwe regels en welke rol speelt innovatie in hun dagelijkse praktijk?

Yvonne van der Hulst, directeur/eigenaar Van der Hulst Bouwbedrijf in Lisse

'Biobased houtskeletbouw is nu key voor ons'

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

“Die druk op de vastgoedmarkt zien wij niet als een bedreiging, eerder als een versneller. Strengere regelgeving en verduurzamingsplichten sluiten naadloos aan bij onze visie en bedrijfsvoering. We zetten al jaren in op biobased en circulair bouwen en lopen voor op de toekomstige eisen. Wij gaan volgend jaar, samen met een compagnon, investeren in een nieuwe biobased houtskeletbouw fabriek. Daar komt een innovatieve productiemethode die niet alleen sneller en efficiënter is, maar ook voldoet aan de strengste duurzaamheidseisen. Zo zijn we minder afhankelijk van stijgende bouwkosten, kunnen we flexibel inspelen op de marktvraag en actief bijdragen aan het oplossen van het woningtekort en de klimaatuitdaging.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Wij zien de grootste kansen in biobased houtskeletbouw gecombineerd met slimme energietechnieken en circulaire materialen. We zijn al vanaf 2015 bezig met slimme energietechnieken, zoals onze nul-op-de-meter, energieneutrale en plus-op-de-meter woningen. Onze 2D-bouwelementen, die vanuit die fabriek moeten komen, maken het mogelijk om woningen modulair, snel en met een minimale stikstofuitstoot te realiseren. Daarbij dragen we bij aan CO2-reductie en een gezond binnenklimaat. Voor bestaande gebouwen zien we kansen in circulaire renovatieconcepten. Door de innovatie van die fabriek te koppelen aan maatwerk op de bouwplaats, kunnen we woningen bouwen, verduurzamen en toekomstbestendig maken. Biobased houtskeletbouw is nu key voor ons.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Herontwikkeling en transformatie zien wij als een sleutel om woningnood en ruimtegebrek in onze regio aan te pakken. Wij spelen een actieve rol door verouderde panden te verduurzamen, liefst met biobased materialen. Het transformeren van oude kantoorgebouwen of bedrijfsruimten naar energiezuinige woningen is een kans. Dit moet met een goede samenwerking, waarbij ik gemeenten oproep om ook naar hun eigen vastgoed te kijken. Zij moeten over een paar jaar van fossiele brandstof af. Door met elkaar samen te werken (ontwikkelaars, gemeenten, bouwpartners) moeten we die regionale opgave kunnen versnellen en gebouwen creëren die klaar zijn voor de toekomst.”

Corné Maljaars, Financieringsgilde Haarlemmermeer en Bollenstreek

'In een energie-coöperatie kun je gezamenlijk opslagcapaciteit realiseren'

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

Corné: “Voor professionele beleggers verzorgen wij financieringen in de vorm van verhuurhypotheken. Door de veranderende vastgoedmarkt zien we veel beleggers overstappen van residentieel vastgoed (in Box 3) naar bedrijfsmatig vastgoed (in een BV). De grootbanken en ook de non-bancaire aanbieders zijn kritisch als het gaat om verhuurde winkels, kantoren, horeca of panden met een slechter energielabel. Wij kunnen daar nog steeds de beste deal uit de markt halen maar de volumes residentiële verhuurhypotheken zien we al een paar jaar dalen.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Zelf zijn wij gecharmeerd van het idee van energiecoöperaties, waarbij we de capaciteit aan elektriciteit slimmer inzetten en niet meer dimensioneren op piek-belastingen. Deze slimme samenwerkingen kunnen ervoor zorgen dat we met z’n allen ook slimmer omgaan met elektriciteit en zeker op de momenten dat er eigenlijk sprake is van een tekort. In zo’n coöperatie is er ook de mogelijkheid om gezamenlijk opslagcapaciteit te realiseren. Voor zakelijke grootgebruikers lost dit het huidige probleem van de netcongestie op. Nu wettelijk de weg vrij wordt gemaakt voor deze initiatieven, zien wij als Financieringsgilde ook de noodzaak om de dialoog op te zoeken met financiers over passende en langlopende financieringsoplossingen.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Vaak zijn wij in een vroeg stadium betrokken om de financiering voor dit soort complexe projecten door te rekenen. Helaas is een aantal transformaties in deze regio niet doorgegaan, door een combinatie van: (1) de eis voor betaalbare woningen vanuit de gemeentes, (2) lagere huurinkomsten in dit segment door het nieuwe puntensysteem (3) fors hogere bouwkosten dan pakweg 10 jaar geleden en (4) de hogere rentetarieven sinds 2022. Het resultaat is dat er enkel gebouwd gaat worden voor de verkoop (wat op zich niet slecht is), maar daarmee wordt de huurmarkt alleen maar krapper. Een nauwe samenwerking tussen ontwikkelaars, woningcorporaties en ontwikkelaars blijft de sleutel tot succes!”

Jörgen van der Vlugt, mede-eigenaar Van Bentem Elektro Techniek in Warmond

'Slimme verduurzaming kan een verbetering van de huursom geven'

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

“Wij hebben een groot aantal vastgoedbedrijven, vastgoedbeheerders en VvE’s als klanten. Deze opdrachtgevers zijn voor de uitdaging komen te staan dat ze minder huur kunnen vragen. Wij attenderen hen dat slimme verduurzaming verbetering van de huursom kan geven.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Voor ons is dat aanpassen naar ledverlichting en elektrische verwarming, Opslag van energie is natuurlijk ook mogelijk.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Tot belangrijke rollen die een elektrotechnisch installatiebedrijf kan vervullen, behoren bijvoorbeeld inventarisatie en advies. Je moet dan denk aan het inspecteren van bestaande elektrische installaties als het gaat om veiligheid, capaciteit en normeringen. Ook adviseren we over aanpassingen en uitbreidingen die nodig zijn om aan de huidige wet en regelgeving (NEN-normen) en gebruiksfunctie te voldoen. Wij denken ook mee in het ontwerptraject met architect, ontwikkelaar en aannemer. Een ander belangrijk punt is duurzaamheid en energie-efficiëntie. Wij integreren energiezuinige oplossingen, zoals ledverlichting, domotica, slimme besturing en energiemanagementsystemen. Wij bereiden het pand ook voor op duurzame energieopwekking, zoals zonnepanelen, laadinfra voor elektrische voertuigen en batterijopslag. Wij dragen ook bij aan BREEAM- of andere duurzaamheidsdoelstellingen van het project. Op het gebied van veiligheid en comfort ontwerpen en realiseren wij brandmeldinstallaties, noodverlichting, toegangscontrole en beveiligingssystemen. Ook zorgen wij voor een moderne infrastructuur voor data- en communicatienetwerken. Wij koppelen comfortsystemen. Bijvoorbeeld klimaatregeling en verlichting via gebouwautomatisering. Flexibiliteit en toekomstbestendigheid is in onze ogen ook een punt van aandacht. Installaties ontwerpen wij zodanig dat ze eenvoudig uit te breiden of aan te passen zijn bij een toekomstige functiewijziging.”